Nell'attività di valutazione di un bene immobile capita sempre più spesso di imbattersi nel tema della fiscalizzazione dell'abuso edilizio, un argomento che se fino a poco tempo fa era assolutamente marginale, ritroviamo con sempre maggior frequenza a svolgere un ruolo da comprimario nella stesura dei rapporti di valutazione.

Ma di cosa si tratta esattamente?

Ebbene, quando ci troviamo difronte un abuso edilizio, siamo normalmente portati a ritenere percorribili soltanto due strade:

  1. La via della regolarizzazione qualora sia possibile ritenere l'abuso sanabile;
  2. La via del ripristino se invece riteniamo che le difformità, in genere (anche se non necessariamente) più gravi rispetto al caso precedente, non possano essere sanate.

Tuttavia, tale dicotomico approccio è in realtà affiancato da una terza possibilità, anch'essa disciplinata dal Testo Unico sull'Edilizia - DPR 380/2001, all'Art.

e all'Art.

L'istituto

Nel richiamato testo normativo si legge:

Art. 33 c. 2 - "Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria" [...]

E ancora:

Art. 34 c. 2 - "Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione" [...]

In parole povere, si prevede la possibilità di sospendere (attenzione: NON ANNULLARE), previo pagamento di una sanzione all'uopo determinata dall'Amministrazione competente, l'ordinanza di demolizione nei confronti dell'abuso non sanabile, ciò con la ratio legis di evitare che il ricorso obbligato alla rimozione dell'abuso senza altre alternative comporti danni e rischi superiori al mancato ripristino dei luoghi.

L'analisi degli estratti di Legge qui riportati conduce all'immediata individuazione dei requisiti essenziali per poter ricorrere a tale opzione:

  1. Vi deve essere un immobile o, quantomeno, una porzione regolare su cui viene realizzato l'abuso;
  2. La parte abusiva non può essere ripristinata (ergo, demolita) senza recare pregiudizio a quella legittima.

Eh si, perché tanto il primo articolo (che fa riferimento ad interventi di ristrutturazione, sottintendendone dunque l'esecuzione su immobili preesistenti e perfettamente legittimi) quanto il secondo (il quale contempla fattispecie che presuppongo il rilascio di un regolare titolo abilitativo edilizio) prevedono l'imprescindibile necessità che l'abuso sia stato eseguito su una parte regolare e che proprio quest'ultima venga pregiudicata salvo mantenere l'opera com'è, ovvero comprensiva della sua componente illecita.

Ma cosa succede all'abuso una volta che la proprietà ha regolarmente pagato la sanzione comminatale?

L'effetto sanante (?) del versamento della sanzione

Come sovente avviene nella giurisprudenza italiana, anche l'interpretazione della normativa qui trattata ha dovuto risalire i vari gradi di giudizio sino al pronunciamento della Suprema Corte di Cassazione per vedersi riconosciuta un'univoca e definitiva (almeno per il momento) lettura.

Già, perché la normativa in sé non precisa ciò che succede alla parte abusiva una volta pagata la sanzione, ovvero se essa diviene regolare al pari del rilascio di un titolo in sanatoria, oppure permane illecita, interrompendo e semplicemente rinviando sine die l'obbligo alla demolizione.

Così, come da un lato è possibile teorizzare che l'applicazione della sanzione alternativa alla demolizione produca, come quest'ultima, il ripristino della legalità violata, dall'altro lato si può di contro rilevare che, trattandosi di un mero escamotage che l'ordinamento giuridico ammette in via eccezionale ed in ossequio al principio di proporzionalità delle sanzioni, la mancata esecuzione del provvedimento reale (demolizione/ripristino) non sia idonea a rimuovere la situazione di illegittimità.

Con la recente sentenza n. 11638/2021 del 26 marzo 2021, la Corte suprema ha sancito che l'ordinanza di demolizione emessa da un Giudice o dall'Amministrazione Comunale competente non può essere revocata né sospesa da un procedimento amministrativo, ancorché giurisdizionale.

Viene infatti sancito che l'unico procedimento che può portare alla sanatoria dell'abuso è quello dell'accertamento di conformità, specificatamente disciplinato dagli Artt. 36 e 37 dello stesso Testo Unico sull'Edilizia.

E quindi?

E quindi, il perfezionamento di un procedimento di fiscalizzazione dell'abuso edilizio non va a regolarizzare quest'ultimo, bensì fa precipitare l'opera illecita in un limbo nel quale può rimanere in essere ma non può considerarsi regolare o sanata.

Inoltre, permanendo abusiva, sulla stessa non è peraltro possibile ottenere il rilascio di ulteriori titoli edilizi, ad esempio per la sua manutenzione o ristrutturazione.

Alienazione del bene

Può essere venduto l'immobile comprensivo della parte abusiva e "fiscalizzata"?

La risposta è si, in quanto l'alienazione è infatti consentita. Nel caso di specie, il Notaio avrà l'obbligo di riportare nell'atto di trasferimento gli estremi della procedura di fiscalizzazione che ha interessato il bene oggetto di transazione, nonché i riferimenti del pagamento della sanzione amministrativa comminata alla proprietà, andando quindi a tutelare tutti i diritti dell'acquirente.

Valutazione del bene

Al termine del quadro sin qui illustrato, arriviamo ora all'oggetto dell'articolo: come considerare la parte abusiva ed oggetto di procedura di fiscalizzazione nel procedimento di stima del bene immobile?

Ebbene, il tecnico valutatore, una volta accertato il completo perfezionamento della procedura di fiscalizzazione, non potrà che attenersi alla medesima interpretazione data sul tema dalla giurisprudenza. Pertanto, la parte abusiva dovrà continuare ad essere ritenuta tale, pur non prevedendo costi per il suo ripristino da detrarre all'ordinario valore di stima espresso. La superficie e le caratteristiche di tale illecita porzione, inoltre, non potranno concorrere alla determinazione del valore di stima o all'individuazione del segmento di mercato in cui ricade il bene in analisi. Si tratterebbe in tutto e per tutto di una parte "fantasma".

L'effetto del versamento della sanzione sulla disciplina penale

Appurato che il pagamento della sanzione nell'iter di fiscalizzazione dell'abuso non porta alla regolarizzazione dello stesso, va da sé che anche i risvolti penali in capo ai soggetti coinvolti nella realizzazione dell'illecito non subiranno sconti, mantenendo i due procedimenti ben distinti e separati.

Come è noto, infatti, chi è colpevole di abusivismo edilizio incorre non solo in provvedimenti civili ed amministrativi, ma anche in ripercussioni penali qualora ne ricorrano i presupposti. I provvedimenti che competono alla Pubblica Amministrazione e finalizzati alla demolizione dell'immobile abusivo, alla sua regolarizzazione o alla fiscalizzazione dello stesso sono completamente indipendenti dalle eventuali statuizioni del giudice penale.

Conclusioni

L'istituto della fiscalizzazione dell'abuso edilizio, ormai da oltre un ventennio disciplinato dal Testo Unico in materia, ha trovato solo recentemente una più chiara interpretazione da parte della Suprema Corte di Cassazione, pur mantenendo ancora non poche incertezze.

Il quadro normativo porta a delineare casi ipotetici in cui proprietari di immobili parzialmente abusivi si vedono obbligati a pagare sanzioni amministrative che non regolarizzano l'immobile, non li preservano da condanne penali, li diffidano dal ripristinare l'opera, dal manutenerla, ristrutturarla, demolirla. E tutto questo a tempo indeterminato. Con la sola possibilità di vendere il bene ad un altro soggetto a cui trasferire tali "fastidi" e limitazioni, uscendone magari anche con qualche soldo in tasca.

Un po' come se, lasciando la macchina in divieto di sosta in mezzo ad altre due perfettamente in regola, fossimo non solo obbligati a pagare la multa, ma anche diffidati dal rimuovere l'auto, pulirla, aggiustarla, distruggerla, magari vedendoci oltretutto condannati da un giudice per occupazione indebita di suolo pubblico. In compenso, però, potremmo sempre vendere l'auto se trovassimo qualcuno interessato all'acquisto.